近段时间，“城中村改造”被频繁提起，而借助城中村改造能否再次拉动楼市，企业又如何抓住相关发展机遇等也成为业内热议话题。
　　公开信息显示，新一轮城中村改造集中在21个超大特大城市。年初至今，广州、深圳、杭州、青岛等城市也相继发布了城中村改造的细则要求及支持性政策。华泰证券研报指出，广州的城中村居民占比较高，今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资。若按广州的投资强度外推，粗略估算，全国21个特大超大城市的城中村改造的投资潜力约2万亿元，其中建安投资及货币化安置费分别约1万亿元。
　　据记者了解，这个投资潜力约2万亿元的城中村改造“蛋糕”，早已有不少企业布局其中，也有不少企业在近段时间公开表示努力抓住城中村改造的发展机会。
　　不可能再现棚改货币化的效果
　　今年以来，中央多次在重要会议上突出强调城中村改造。近段时间，城中村改造更是被频繁提起，7月21日国常会及7月24日政治局会议均提到推动“城中村改造”投资，7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。7月31日，国家发展改革委发布关于恢复和扩大消费的二十条措施，其中再次提及，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
　　值得注意的是，此轮提及的“城中村改造”范围限定在“超大特大城市”。根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市和14个特大城市。而需要探究的是，为何国家选择在此时大力推动城中村改造？和之前的棚改有何区别？
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉于8月2日接受《华夏时报》记者采访时表示，超大特大城市推动城中村改造，其目的是为了推进未完成的城镇化进程，再造一个规模更大的中产阶层。目前，全国中产及以上的人群也就2亿人左右。过去20多年持续多轮的需求端刺激，主要就是靠这2亿人群在扛着内需和消费的大旗。
　　公开数据显示，2022年年末全国常住人口城镇化率为65.22%，比2021年年末提高0.50个百分点。
　　“在目前消费不振、内需疲弱、通货紧缩、产能过剩的情况下，必须要寻找新生的力量去承接内需和消费，特别是在外需趋势性下行的背景下。”李宇嘉说道。
　　李宇嘉指出，新市民、年轻人外来人口有3—4亿的规模，主要集中在21个超大特大城市，主要住在城中村。他们对于分享城市化发展红利的诉求，对于均等化的城市公共服务的诉求非常强烈，而“身份是非市民，寄身在城中村”是他们融入城市最主要的障碍，也是内需和消费疲弱的直接原因。因此，城中村改造，既是对物理空间的改造，也是这部分人群市民化的过程。改造的结果将是，中产人群总规模上一个台阶，一个新生的、边际消费倾向更大的内需新物种诞生。
　　值得一提的是，市场上有观点认为，此轮的城中村改造和2015年的棚改货币化安置一样，能达到刺激楼市的效果。所谓棚改货币化安置，就是指政府部门直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
　　2015年，国家启动棚改货币化安置政策，激活了全国的楼市，促进了房地产去库存。公开资料显示，我国2014年棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升到29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据显示，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平米的楼市库存。
　　而国家高端智库CDI研究员宋丁则认为城中村改造对楼市的影响非常微弱。8月3日，宋丁接受记者采访时表示，“这次城中村改造，看上去给人感觉好像是和2015—2017年比较接近的操作。其实，差别还是很大的，之前的棚改是全国性的，基本上不分城市大小都在推进，这次明确就是超大特大城市，范围大大的收窄了。此外，上次棚改基本上是照着大拆大建的模式，但是现在这个城中村改造，它可能有一部分是要拆掉的，但是更多的是改造。”
　　李宇嘉也指出，城中村改造会继续贯彻禁止大拆大建的底线原则，即拆除比不大于20%。考虑到城中村公共服务短板缺失特别严重，消防安全隐患特别严重，资金投入回收的周期特别长，拆除比和拆建比可能会突破，但不太可能大幅度的突破。预计拆除比可能在30%以内，并实施全市统筹，即单个项目可能突破30%，但全市要控制在30%以内，以避免触碰大拆大建的底线。
　　2021年8月30日，住建部出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（简称“63号文”），明确要求坚持划定底线，防止城市更新变形走样，并指出要严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁、确保住房租赁市场供需平稳等。
　　同时，宋丁还认为，此次城中村改造是整改性的，像深圳的城中村改造就是基本保持原有的东西，不会大部分拆迁，也不会像上次棚改般是完全的货币化补偿。在此基础上，此轮城中村改造并不会促使相应城市的房价上涨。
　　“之前的棚改货币化是把大量的旧房拆掉，以货币的形式补偿，促使大家去买新房，再加上当时大的房地产形势是向上走的，大家也有信心，所以对房价有一个推动作用。但是现在大的房地产形势是相对低迷的，大家对楼市的信心也是相当低迷，加上这轮城中村改造没有那么多的大拆大建，也没有那么多货币补偿。所以，城中村改造催生新一轮楼市价格上涨是不存在的。”宋丁分析称。
　　带来2万亿元的投资潜力
　　虽然此轮城中村改造不可能再现棚改货币化的效果，不过李宇嘉也认为，城中村改造是一个效果兑现周期长的“慢变量”，这一工程有扩内需、稳经济的短期考量。
　　李宇嘉表示：“容积率低、区位优、年轻人口密集的城中村，无疑具有长期投资价值。”
　　而此轮城中村改造会带来多大的投资规模，也备受市场关注。华泰证券研报指出，广州今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资，约占当地2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。若按广州的投资强度外推，粗略估算，全国21个特大超大城市的城中村改造投资潜力约2万亿元，其中建安投资及货币化安置费分别约1万亿元。方法上，是先估算各城市的城中村数量，再以广州为基准、根据各城市房价水平进行折算外推。
　　同时，华泰证券研报也指出，广州作为城中村改造的先行示范地，在方案完善度和执行经验方面较为成熟，项目推进可能较快，但全国不同城市人口布局、财政状况差异较大，全面推广可能需要一定时间、推广的效果也需要综合考量。
　　需要注意的是，这样一个约2万亿元投资的市场，俨然会成为各企业争抢的蛋糕。而据记者观察，有不少企业早已布局城中村改造业务，也有企业正在筹划入局，抓住发展机会。
　　像7月25日，主营管道管材上市公司雄塑科技（300599.SZ）在投资者互动平台上表示，公司的产品可应用于建筑及市政工程等领域，城中村改造的稳步推进或对相关产业发展带来一定机遇，公司将积极响应国家政策，努力抓住城中村改造的发展机会。
　　同日，中铁装配（300374.SZ）也在投资者互动平台称，公司的主营业务是装配式智能制造产品和装配式智慧建造服务，目前公司有部分订单涉及城中村提升改造，正在按计划推进中。公司生产的装配式部品部件具有节能环保、防潮防水、安装简便等特点，可应用于前述民用建筑。公司将持续关注国家相关政策与行业发展动态，积极把握市场机遇，实现公司稳健发展。
　　据相关媒体报道，天健集团7月27日接受机构调研表示，积极推进极富潜力的一批城市更新项目的前期工作。
　　万科A（000002.SZ）也在7月28日回复投资者提问时表示，城中村改造是一个涵义比较丰富的概念。在开发业务和城市更新领域，公司在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践；在租赁住宅领域，公司曾在深圳开展万村计划，致力于改善城中村居民和租户的居住条件，目前泊寓团队仍在城中村持续服务客户；在物业服务领域，万物云城以城市服务为定位，在多个城市参与街道城中村的综合治理与服务。
　　8月1日，福星股份（000926.SZ）在投资者互动平台表示，公司房地产开发模式以城中村改造为主。
　　不过，需要注意的是，7月24日的中央政治局会议强调，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
　　“之前建商品房的城中村改造模式难以有效推进，主要是因为中间的利益难以平衡。在这基础上，国家又提出新的城中村改造方式，（建设）保障性住房，它就一定是政府主导的。所以我们看到现在的城中村改造是国有企业为主导，主要体现它的公益性。”宋丁说道。
　　在宋丁看来，城中村改造就是成片式改造，集中式居住，能缓解超大特大城市中新市民、青年人的居住问题，而这个方式与之前以房企为主导的大拆大建模式产生了很大的差异。那将来的趋势可能是有相当一部分的房企要转去保障性住房建设中，去合作做相关的业务。
　　“以往的模式也不是完全不做的，就是只要政府平衡好业主和开发商的利益，有些也还是要推进的。”宋丁说道。
　　李宇嘉也指出，城中村改造的重点就是公建配套补短板，包括市政和基础设施（水电管气路网），公共服务设施（学校、医院、社区物业、养老托幼助残、环境保护、保租房和长租房等），还包括回迁安置，城中村产业转型升级等等。这方面的投入非常大，需要发挥市场运行能力强的作用，但必须得靠国企城投先入场，把脏活、累活干了，把基础的公建配套搞好，然后社会资本才能轻装上阵，才会愿意进入。
　　“城中村改造的资金来源，前期主要是公共资金，即专项债、政策性金融工具、企业债和城投债、更新基金等等。估计会针对城中村改造设立专项债，并用作资本金。政策性金融工具会以债权或者股权的形式参与到改造的前期投资中，或进入到地方政府设立的更新基金中。”李宇嘉说道。
　　李宇嘉还表示，大体量、低成本的国家队长线资金已开始进入市场收购廉价的潜力资产，一方面基于托底资产价格的历史使命，另一方面，也基于抄底市场以获得未来盈利的战略考量。这些国家队资金不追求短期盈利、短期资金平衡，甚至不回避短期亏损，追求的是长期获得可观的盈利，并可以通过股权转让和REITs方式来退出。
（文章来源：华夏时报）